设为首页
收藏本站
开启辅助访问
切换到宽版
登录
立即注册(中文)
首页
Portal
开通VIP
论坛
BBS
导读
Guide
搜索
搜索
要闻
诗词歌赋
散文随笔
小说纵横
文学资讯
文学杂谈
民间传说
文学
匾牌文化
报告文学
民俗风情
电影剧本
笑话故事
心情日记
特色
西部传奇
西部旅游
西部美食
西部书画
乡村振兴
三言两语
站务
新人报道
文学期刊
作家风采
官方公告
站务处理
活动中心
本版
文章
帖子
用户
西部文学
»
论坛
›
生活休闲
›
会员结集
›
10年西安房价之变迁
返回列表
发新帖
10年西安房价之变迁
[复制链接]
1651
|
1
|
2020-12-21 17:11:06
|
显示全部楼层
|
阅读模式
10年西安房价之变迁
作者-梁旺俊
(前言:1966年文革开始了,还没来得及读完初中一年级的我和我们那个叫做"老三届"的一代失学了。后来我去当兵,1971年开始零星阅读马列著作,当我成为职业演奏员后,1976年,开始系统学习以政治经济学为主的马克思主义理论。2008年发生了世界金融风波,对中国经济造成了严重的影响,2009年6月,国务院批复了西安建立国际大都市方案,根据这个文件结合中国经济的现状,运用政治经济学理论,我对西安房价进行了10年预测,同时进行了粗线条的变化观察。西安房价的上涨是不可逆转的,房价上涨不外乎两种形式,一种是缓慢的小幅上涨,一种是跳跃式的上涨。房价的变化是中国经济周期性变化的缩影。本文所使用的经济数据,部分来自新闻媒体公布的官方统计,部分来自当时实地调查。)
安居乐业是许多人的梦想,安居说的是要有稳定的住所。在民主革时期,孙中山先生曾提出"居者有其屋,耕者有其田"的口号。住房问题始终是关乎民生的大事。前不久,临居的儿子买了套房子,每平方米1.7万元,位于西安北二环以北2公里处,3年来房价上涨势头迅猛,现在西安市场房价在1.7万到2万之间。
这10年是西安发展最快的时期,2002年,西安市区面积为200平方公里,到2009年为400平方公里。2009年6月,国务院批复了西安建立国际大都市的方案,指出到2020年,市区面积达到800平方公里,人口规模达到1000万。日子一天一天过起来觉的很慢,可是当你回过头来看时,10年像是一晃而过。
与其他经济指标相比,上涨速度最快的是房价,全国各大城市无一例外。2009年,我还居住在合阳县城,当我在电视上看到有关西安建设国际大都市的报道时,我曾对西安的房价作过预测,我相信到不了2020年,这个城市的房价就会突破万元大关。我告诉家人,赶紧进城吧,要不这辈子恐怕没得希望了。这并不是我很有钱,作为工薪阶层,要是依照阶级成份定档次,也只能算个贫下中农了。我曾经有过这样的人生展望,当国际大都市建成之时,能够生活在西安,使自己的生存条件进一步得到改善。我长期生活在边远地方,深度体验着人离乡贱的社会现实,当年为了谋生,我像个孤独的吉普赛四处奔波,在茫茫大漠熬过了30多个寒暑,我不知到哪儿才是我落脚的地方。关于西安的房价,只要看看一线城市的变化,就应该悟出它会将达到的程度。经济发展速度越快,吸纳人口越多,对住宅的需求就愈加旺盛,供求关系在推动着房价的持续走高。
过去10年,西安的房价有过两次跳跃式上涨,一次发生在2010年,一次发生在2018年。两次较大的波动,有着不同的时代背景。
2008年9月,美国发生了次贷危机,很快就造成了世界性的金融动荡并波及到了中国。什么叫次贷危机?次贷危机就是银行把钱借给了缺乏偿还能力的企业或个人。
受金融危机影响,2008年秋到2009年夏,西安楼市低迷,虽然均价在4000元左右,但是有价无市。
房地产是国民经济中的支柱产业,它的上下游关连着70多个行业,而这些行业都是劳动密集形企业,一时间许多企业没法开工,大批农民工失业返乡。
为了摆脱危机,各国都在设法救市。2008年秋,国务院出台了应对金融危机的一揽子什划,实施积极的财政政策,注资4万亿用于拉动内需,进行大水漫灌式的投资,刺激不断下滑的经济快复回暖。
与此同时,中国人民银行实行适度宽松的货币政策。地方政府借机向银行举债,用以振兴地方经济,据统计地方政府共向银行借款9.6万亿元。地方政府举债,只能以土地作抵押,然后抬高地价。2010年,全国地价收入2.7万亿元,占地方财政收入的60%,2010年,全国18个省的36个城市,负债2.79万亿元,地方财政成为名符其实的土地财政。2010年,西安市税收中,房地产和建筑行业占到了58.4%。
多措并举的策略在稳增长保就业方面起到了立竿见影的效果,同时也引发了通货膨胀。什么叫通货膨胀,通货膨胀就是处于流通中的货币超出了实际需要。到2010年9月,广义货币余额为69.64万亿,而2010年前3季度CDP为26.866万亿,超发货币42.774万亿。依照经济学原理,当居民消费品价格也就是CPI大于3%,说明市场出现了通货膨胀,大于5%说明出现了严重的通货膨胀,当年7月物价上涨4.4%,2010年11月,食品类价格上涨74%,居民生活成本逐月攀升。
2010年,银行存款利率1年期为2.50%,2年期为3.25%,3年期为3.85%,贷款利率1至3年为5.6%。利率倒挂使人们不再愿意把钱存在银行,大量的居民储蓄流入市场,进一步加剧了通货膨胀。
在国家和地方政府加大投入的同时,也撬动了大量民营资本。到2009年秋,房地产市场迅速回暖,在"金九银十"之后,房价直线上升。面对房价下跌无望,货币贬值预期加剧,出现了恐慌性购房,由恐慌性购房形成的热销,对房价跳跃式上涨起到了推波助澜的作用。为了抑制房价过快上涨,西安市政府于2010年4月出台了限购令。但是限购令并没有达到预期的目的,2010年 7、8两月,住宅均价上涨905元,给人们的心理承受能力造成了不小的冲击。根据官方公布数据,2009年3月,西安普通商品房住宅均价每平方米4594元,8月份5002元,12月份5108元,2010年元月5541元,4月份6040元,10月份6541元。一年半时间,上涨2000元。
地方政府对楼市调控的目的是稳房价不是降房价。房价下跌会影响财政收入。政府需要的是温和上涨而不是跳跃式上涨。
2010年全国城镇居民的房价收入比是8.76%,相当于3口之家8.76年不吃不喝,可买1套90平米的房子。依照当时的情况,85%需要购买新住宅的城镇居民家庭无力买房。
统计数据显示的是整体性的贫富均衡,但是,城乡地区和人际间存在着较大的收入差距。当年的陕北煤老板,果业园主,头脑精明的创业者,别小看城市开着小餐馆摆地摊的商贩,他们中一些人积累财富的速度是惊人的。这些属于"一部分"的人有着强劲的购买力。
由于投资过热形成了大量库存积压,一些房企开始转产或者降低建设规模,市场供给逐年减少。另一方面,工资收入增长开始常态化,居民购买力不断提高。
在收入不断提高的同时,大量有购房需求的却处于观望状态,在房价低迷时,人们还在等待是否能够继续走低。
跟风消费是中国消费者的一个特点,这种运动思维有着深刻的社会根源,20多年运动不断,形成了运动思维,表现在市场上就是当物价上扬时都来哄抢,使物价持续走高,当物价走低时都在观望,使得市场长时期不能回暖,使价值规律对市场的调节作用难以正常发挥。
长时期的等待观望,引来的是房价的报复性上涨。2018年上半年,北郊二环内太元路一处楼盘由每平方米8000元上涨到14000元。几乎是所有的楼盘都是这样一夜之间实现了跳跃式上涨。7月份小区一位年轻人要我陪同看房,位于东3环附近领事区旁,每平方米12000元,这些城市边缘地带的售楼部先前门庭冷落。2018年7月27日,官方公布7月份西安商品房住宅均价为12000元。在曲江、高新区和2环以内的黄金地段,价格远高于这个数字。不仅有各种限购措施,还要排队摇号,长安区一售楼部工作人员与某单位暗箱操作,未按规定摇号,受到处理和处罚。不可思议的是,这一时期2手房的价格比新建住宅价格还高,原因在于2手房不在限购之列。
有两个宝鸡人,儿子在西安即将大学毕业,在西安就业成家,房子是个头等大事,一个在房价上涨半月前,以每平方8000元买了套100平米的房子,而另一位错失良机,后悔不迭。据统计全国男性比女性多出3000万,找对相没有房子哪行,在城市,尤其是大城市,房子和媳妇具有连带关系,生个儿子就等于成了贫困户。小区一户二胎还是男孩,娃他爸还有爷爷坐在一边,父子俩一根一根烟抽的没有个完,完全忘了医院是个禁烟的地方。
在中国传统文化中,对于经济方面的理论知识,普遍不大关注。2009年国务院关于西安建设国际大都市的批复,就预示了现今的西安楼市行情。2009年,城6区人口450万,《规划》提出到2020年,人口规模达到1000万。2018年这以目标已经达到,这么庞大的数字,预示着巨大的资源需求。
由于人口数字持续增长和经济发展形势看好,像前几年那样较长时期的市场低迷现象不会重复发生。最近,西安市政府又推出了几项加快国家中心城市建设的措施,西安作为上千万人口的特大的历史文化名城,有着强劲的吸虹效应。西安房价持续向上的攀爬能力是不容忽视的。
过去10年,西安房地产业乱象丛生,曾经的住宅建设有过好几种类型。一种是单位买地或单位在自己的地皮上建房,以较低的价格卖给职工,这是一种带有一定福利性质的住宅。还有一类叫小产权房,这一类型是村委会未经政府有关部门批准,在村集体所有土地上建成出售的住宅,当年的售价每平方米在3000元到4000元之间。
西安市场上销售量最大的有两类住宅,一类是商品房,一类是城改房。
商品房是企业通过招标购买国有土地建设的有合法证件的房子。一个时期,由于法规制度不够完善,监管不到位和腐败现象的存在,住宅建设与销售乱象丛生。不少企业没有完备的手续,资金严重不足,一边挖坑一边售房,起初价格较低,随着证件的办理,价格不断上涨。一些谨慎的购房者,心存疑虑,证照不齐不敢买,买了怕房企办不全证件,不买却又看到别人在买,到时没房可买了,毕竟证件全与不全价格差了好多,这样的市场乱象,闹的人心慌慌。有关专家曾在电视上进行讲座,回答群众关切的热点问题。
城中村改造,其中大部分住宅需要上市出售,这类住宅有别于普通商品房。2010年西安市共有城中村624个,到2014年5月,市城改办公布取得城改方案批复的为201个。城中村改造在取得政府同意后,由村委会通过招商引资进行拆迁改造,所建住宅,除了安置村民的部分外需要出售,用于收回投资和企业利润。由于参与城改的大多数是民营企业,银行紧缩信贷后融资困难,城改过程举步维艰问题多多。
城改房中的商品房买卖曾一度占据了西安房地产市场的半壁江山。2010年前后进行城改的城中村,大都处在2环周边的黄金地段,具有显著的区位优势。城改房与商品房的市场价格,每平方米一般相差2000元到2500元左右。但是,城改房存在着大多不能按时交房和办证周期长的不利因素。
受一房企委托,2013年夏,我就城改房的有关问题接受了《三秦都市报》记者的采访。一个时期,不少购房者对城改房性质缺乏认识,有的把城改房等同于小产权,有的把城改房混同于市场商品房,认为房企欺骗了自己,群体性事件时有发生。城改房与商品房的办事流程不同,看城改房合规不合规,首先要看该项目有没有列入政府城中村改造规划,是否取得城改批复。在城市扩大建设的过程中,国有土地存量有限,没有对城中村的城市化改造,城市的现代化建设就无法进行。城中村改造面宽量大,涉及千家万户,是事关城市建设和民生问题以及社会稳定的大事,政府定会妥善处理。
西安的商品房建设与城中村改造,不再像当年那样的混乱与盲目,然而对不少人来说,失去的却是在这个城市居者有其屋的机遇。
2020年10月
打赏鼓励一下!
打赏
回复
使用道具
举报
西部文学
|
2020-12-22 22:23:03
|
显示全部楼层
欣赏老师佳作,点个赞问好!
打赏鼓励一下!
打赏
回复
支持
反对
使用道具
举报
返回列表
发新帖
高级模式
B
Color
Image
Link
Quote
Code
Smilies
您需要登录后才可以回帖
登录
|
立即注册(中文)
本版积分规则
发表回复
回帖后跳转到最后一页
梁永涛
55
主题
112
帖子
785
积分
VIP会员组
VIP会员组, 积分 785, 距离下一级还需 215 积分
VIP会员组, 积分 785, 距离下一级还需 215 积分
积分
785
加好友
发消息
回复楼主
返回列表
文学资讯
会员结集
民间传说
西部传奇
西部旅游
西部美食
西部书画
乡村振兴
共同富裕
图文推荐
西部文学关于举办【战疫情、献爱心】征文活动的通知
2020-02-03
西部文学首批百名金牌写手重磅新鲜出炉
2022-01-17
西部文学关于缴纳网络维护费的通知
2022-11-18
【新年贺词】一元复始,西部文学再出发
2022-01-31
【洛沙随笔】斯人已逝,英才永驻
2022-02-10
热门排行
1
一起来!选出你心中的2022年年度“最佳优秀作者”
2
【洛沙随笔】斯人已逝,英才永驻
3
西部文学关于缴纳网络维护费的通知
4
【龙竹武诗词】快乐退休
5
西部文学最优秀作者荣誉证书下载处
6
西部文学首批百名金牌写手重磅新鲜出炉
7
【新年贺词】一元复始,西部文学再出发
8
西部文学以“戏曲抗战”为题书写,弘扬西安易俗社抗战...
9
【重磅提醒】西部文学作者发布文学作品十不准
10
【洛沙情理散文】耄耋的父亲