10年西安房价之变迁

10年西安房价之变迁

作者-梁旺俊

（前言：1966年文革开始了，还没来得及读完初中一年级的我和我们那个叫做"老三届"的一代失学了。后来我去当兵，1971年开始零星阅读马列著作，当我成为职业演奏员后，1976年，开始系统学习以政治经济学为主的马克思主义理论。2008年发生了世界金融风波，对中国经济造成了严重的影响，2009年6月，国务院批复了西安建立国际大都市方案，根据这个文件结合中国经济的现状，运用政治经济学理论，我对西安房价进行了10年预测，同时进行了粗线条的变化观察。西安房价的上涨是不可逆转的，房价上涨不外乎两种形式，一种是缓慢的小幅上涨，一种是跳跃式的上涨。房价的变化是中国经济周期性变化的缩影。本文所使用的经济数据，部分来自新闻媒体公布的官方统计，部分来自当时实地调查。）
    安居乐业是许多人的梦想，安居说的是要有稳定的住所。在民主革时期，孙中山先生曾提出"居者有其屋，耕者有其田"的口号。住房问题始终是关乎民生的大事。前不久，临居的儿子买了套房子，每平方米1.7万元，位于西安北二环以北2公里处，3年来房价上涨势头迅猛，现在西安市场房价在1.7万到2万之间。
       这10年是西安发展最快的时期，2002年，西安市区面积为200平方公里，到2009年为400平方公里。2009年6月，国务院批复了西安建立国际大都市的方案，指出到2020年，市区面积达到800平方公里，人口规模达到1000万。日子一天一天过起来觉的很慢，可是当你回过头来看时，10年像是一晃而过。
       与其他经济指标相比，上涨速度最快的是房价，全国各大城市无一例外。2009年，我还居住在合阳县城，当我在电视上看到有关西安建设国际大都市的报道时，我曾对西安的房价作过预测，我相信到不了2020年，这个城市的房价就会突破万元大关。我告诉家人，赶紧进城吧，要不这辈子恐怕没得希望了。这并不是我很有钱，作为工薪阶层，要是依照阶级成份定档次，也只能算个贫下中农了。我曾经有过这样的人生展望，当国际大都市建成之时，能够生活在西安，使自己的生存条件进一步得到改善。我长期生活在边远地方，深度体验着人离乡贱的社会现实，当年为了谋生，我像个孤独的吉普赛四处奔波，在茫茫大漠熬过了30多个寒暑，我不知到哪儿才是我落脚的地方。关于西安的房价，只要看看一线城市的变化，就应该悟出它会将达到的程度。经济发展速度越快，吸纳人口越多，对住宅的需求就愈加旺盛，供求关系在推动着房价的持续走高。
      过去10年，西安的房价有过两次跳跃式上涨，一次发生在2010年，一次发生在2018年。两次较大的波动，有着不同的时代背景。
        2008年9月，美国发生了次贷危机，很快就造成了世界性的金融动荡并波及到了中国。什么叫次贷危机？次贷危机就是银行把钱借给了缺乏偿还能力的企业或个人。
      受金融危机影响，2008年秋到2009年夏，西安楼市低迷，虽然均价在4000元左右，但是有价无市。
       房地产是国民经济中的支柱产业，它的上下游关连着70多个行业，而这些行业都是劳动密集形企业，一时间许多企业没法开工，大批农民工失业返乡。
       为了摆脱危机，各国都在设法救市。2008年秋，国务院出台了应对金融危机的一揽子什划，实施积极的财政政策，注资4万亿用于拉动内需，进行大水漫灌式的投资，刺激不断下滑的经济快复回暖。
      与此同时，中国人民银行实行适度宽松的货币政策。地方政府借机向银行举债，用以振兴地方经济，据统计地方政府共向银行借款9.6万亿元。地方政府举债，只能以土地作抵押，然后抬高地价。2010年，全国地价收入2.7万亿元，占地方财政收入的60%，2010年，全国18个省的36个城市，负债2.79万亿元，地方财政成为名符其实的土地财政。2010年，西安市税收中，房地产和建筑行业占到了58.4%。
     多措并举的策略在稳增长保就业方面起到了立竿见影的效果，同时也引发了通货膨胀。什么叫通货膨胀，通货膨胀就是处于流通中的货币超出了实际需要。到2010年9月，广义货币余额为69.64万亿，而2010年前3季度CDP为26.866万亿，超发货币42.774万亿。依照经济学原理，当居民消费品价格也就是CPI大于3%，说明市场出现了通货膨胀，大于5%说明出现了严重的通货膨胀，当年7月物价上涨4.4%，2010年11月，食品类价格上涨74%，居民生活成本逐月攀升。
       2010年，银行存款利率1年期为2.50%，2年期为3.25%，3年期为3.85%，贷款利率1至3年为5.6%。利率倒挂使人们不再愿意把钱存在银行，大量的居民储蓄流入市场，进一步加剧了通货膨胀。
     在国家和地方政府加大投入的同时，也撬动了大量民营资本。到2009年秋，房地产市场迅速回暖，在"金九银十"之后，房价直线上升。面对房价下跌无望，货币贬值预期加剧，出现了恐慌性购房，由恐慌性购房形成的热销，对房价跳跃式上涨起到了推波助澜的作用。为了抑制房价过快上涨，西安市政府于2010年4月出台了限购令。但是限购令并没有达到预期的目的，2010年 7、8两月，住宅均价上涨905元，给人们的心理承受能力造成了不小的冲击。根据官方公布数据，2009年3月，西安普通商品房住宅均价每平方米4594元，8月份5002元，12月份5108元，2010年元月5541元，4月份6040元，10月份6541元。一年半时间，上涨2000元。
        地方政府对楼市调控的目的是稳房价不是降房价。房价下跌会影响财政收入。政府需要的是温和上涨而不是跳跃式上涨。
     2010年全国城镇居民的房价收入比是8.76%，相当于3口之家8.76年不吃不喝，可买1套90平米的房子。依照当时的情况，85%需要购买新住宅的城镇居民家庭无力买房。
      统计数据显示的是整体性的贫富均衡，但是，城乡地区和人际间存在着较大的收入差距。当年的陕北煤老板，果业园主，头脑精明的创业者，别小看城市开着小餐馆摆地摊的商贩，他们中一些人积累财富的速度是惊人的。这些属于"一部分"的人有着强劲的购买力。
  
由于投资过热形成了大量库存积压，一些房企开始转产或者降低建设规模，市场供给逐年减少。另一方面，工资收入增长开始常态化，居民购买力不断提高。
     在收入不断提高的同时，大量有购房需求的却处于观望状态，在房价低迷时，人们还在等待是否能够继续走低。
       跟风消费是中国消费者的一个特点，这种运动思维有着深刻的社会根源，20多年运动不断，形成了运动思维，表现在市场上就是当物价上扬时都来哄抢，使物价持续走高，当物价走低时都在观望，使得市场长时期不能回暖，使价值规律对市场的调节作用难以正常发挥。
      长时期的等待观望，引来的是房价的报复性上涨。2018年上半年，北郊二环内太元路一处楼盘由每平方米8000元上涨到14000元。几乎是所有的楼盘都是这样一夜之间实现了跳跃式上涨。7月份小区一位年轻人要我陪同看房，位于东3环附近领事区旁，每平方米12000元，这些城市边缘地带的售楼部先前门庭冷落。2018年7月27日，官方公布7月份西安商品房住宅均价为12000元。在曲江、高新区和2环以内的黄金地段，价格远高于这个数字。不仅有各种限购措施，还要排队摇号，长安区一售楼部工作人员与某单位暗箱操作，未按规定摇号，受到处理和处罚。不可思议的是，这一时期2手房的价格比新建住宅价格还高，原因在于2手房不在限购之列。
       有两个宝鸡人，儿子在西安即将大学毕业，在西安就业成家，房子是个头等大事，一个在房价上涨半月前，以每平方8000元买了套100平米的房子，而另一位错失良机，后悔不迭。据统计全国男性比女性多出3000万，找对相没有房子哪行，在城市，尤其是大城市，房子和媳妇具有连带关系，生个儿子就等于成了贫困户。小区一户二胎还是男孩，娃他爸还有爷爷坐在一边，父子俩一根一根烟抽的没有个完，完全忘了医院是个禁烟的地方。
      在中国传统文化中，对于经济方面的理论知识，普遍不大关注。2009年国务院关于西安建设国际大都市的批复，就预示了现今的西安楼市行情。2009年，城6区人口450万，《规划》提出到2020年，人口规模达到1000万。2018年这以目标已经达到，这么庞大的数字，预示着巨大的资源需求。
      由于人口数字持续增长和经济发展形势看好，像前几年那样较长时期的市场低迷现象不会重复发生。最近，西安市政府又推出了几项加快国家中心城市建设的措施，西安作为上千万人口的特大的历史文化名城，有着强劲的吸虹效应。西安房价持续向上的攀爬能力是不容忽视的。
     过去10年，西安房地产业乱象丛生，曾经的住宅建设有过好几种类型。一种是单位买地或单位在自己的地皮上建房，以较低的价格卖给职工，这是一种带有一定福利性质的住宅。还有一类叫小产权房，这一类型是村委会未经政府有关部门批准，在村集体所有土地上建成出售的住宅，当年的售价每平方米在3000元到4000元之间。
      西安市场上销售量最大的有两类住宅，一类是商品房，一类是城改房。
      商品房是企业通过招标购买国有土地建设的有合法证件的房子。一个时期，由于法规制度不够完善，监管不到位和腐败现象的存在，住宅建设与销售乱象丛生。不少企业没有完备的手续，资金严重不足，一边挖坑一边售房，起初价格较低，随着证件的办理，价格不断上涨。一些谨慎的购房者，心存疑虑，证照不齐不敢买，买了怕房企办不全证件，不买却又看到别人在买，到时没房可买了，毕竟证件全与不全价格差了好多，这样的市场乱象，闹的人心慌慌。有关专家曾在电视上进行讲座，回答群众关切的热点问题。
      城中村改造，其中大部分住宅需要上市出售，这类住宅有别于普通商品房。2010年西安市共有城中村624个，到2014年5月，市城改办公布取得城改方案批复的为201个。城中村改造在取得政府同意后，由村委会通过招商引资进行拆迁改造，所建住宅，除了安置村民的部分外需要出售，用于收回投资和企业利润。由于参与城改的大多数是民营企业，银行紧缩信贷后融资困难，城改过程举步维艰问题多多。
     城改房中的商品房买卖曾一度占据了西安房地产市场的半壁江山。2010年前后进行城改的城中村，大都处在2环周边的黄金地段，具有显著的区位优势。城改房与商品房的市场价格，每平方米一般相差2000元到2500元左右。但是，城改房存在着大多不能按时交房和办证周期长的不利因素。
    受一房企委托，2013年夏，我就城改房的有关问题接受了《三秦都市报》记者的采访。一个时期，不少购房者对城改房性质缺乏认识，有的把城改房等同于小产权，有的把城改房混同于市场商品房，认为房企欺骗了自己，群体性事件时有发生。城改房与商品房的办事流程不同，看城改房合规不合规，首先要看该项目有没有列入政府城中村改造规划，是否取得城改批复。在城市扩大建设的过程中，国有土地存量有限，没有对城中村的城市化改造，城市的现代化建设就无法进行。城中村改造面宽量大，涉及千家万户，是事关城市建设和民生问题以及社会稳定的大事，政府定会妥善处理。
      西安的商品房建设与城中村改造，不再像当年那样的混乱与盲目，然而对不少人来说，失去的却是在这个城市居者有其屋的机遇。
           
                     2020年10月

欣赏老师佳作，点个赞问好！